Antworten des Bezirks auf unsere Anfrage

Der Bezirk hat geantwortet, und sogar recht ausführlich. Hier die Infos für alle Interessierten! Achtung: die Zahlen klingen oft deutlich besser als sie in Wirklichkeit sind! Das Verkaufs-Erbpacht-Modell ist alles andere als das Gelbe vom Ei!

Sehr geehrter Herr…,
Ihre Fragen sind wie folgt zu beantworten:

Die vom Bezirksamt bei einer Vermietung von Flächen im Gebäude erzielten
Mieteinnahmen sind im Haushalt des Bezirksamtes zu verbuchen und dienen
gem. § 8 Landeshaushaltsordnung, wie auch alle anderen Einnahmen des
Landes Berlin der Deckung von Ausgaben des Landes Berlin. Der Bezirk kann
hier nicht, wie ein privatwirtschaftlich organisierter Bereich, über die
Einnahmen verfügen, insbesondere nicht um Kosten des Gebäudes zu decken
oder gar Rücklagen zu bilden.

Die Ausgaben bzw. Kosten des Gebäudes müssen aus dem Budget des
Bezirksamtes finanziert werden, welches jährlich vom Senator für Finanzen
bzw. dem Abgeordnetenhaus von Berlin (mit dem jährlichen Haushaltsgesetz)
zur Verfügung gestellt wird. In diesem Budget sind auch finanzielle Mittel
für die Unterhaltung bzw. Erhaltung von Gebäuden und damit auch dem
Gebäude Ohlauer Str. 24 (Reichenberger Str. 131) enthalten. Diese
finanziellen Mittel sind aber nicht ausreichend (und auch nicht so
gedacht) um das Gebäude den neuen Nutzungen entsprechend herzurichten bzw.
zu sanieren (ich denke da insbesondere an die Herstellung der zweiten
baulichen Rettungswege für die Obergeschosse und die Herstellung eines
behindertengerechten Zuganges).

Auf das Gebäude des Projekte -Hauses bezogen stellt sich die Rechnung in
etwa so dar: die benannten jährlichen Mieteinnahmen (kalt) ergeben ca.
250.000 €, für die Instandhaltung des Gebäudes würde der Bezirk einen
Anteil von ca. einem Drittel „zurück“ erhalten (also als Teil des
bezirklichen Budgets), der Restbetrag würde für andere Ausgaben innerhalb
des Landes Berlin aufgewendet werden.

Die Betriebs- und Heizkosten (angenommenen 2,80 €/m²) würden für den
Bezirk lediglich „durchlaufende“ Beträge sein (wie im Übrigen auch bei dem
Erbbaupacht-Modell), da diese von den Nutzern als Vorauszahlung
eingenommen, gleichzeitig auch für die Rechnungsbegleichung der Ver- und
Entsorgungsunternehmen verwendet werden. Da über diese Kosten jährlich
abgerechnet wird, verbleibt hier direkt kein Anteil beim Landes- oder
Bezirkshaushalt.

Bei einem Erbbaurechtsvertrag habe ich die Miete aufgrund von hier
bestehenden Erfahrungen mit ähnlichen Projekten wie folgt kalkuliert:
1. Der Erbbaurechtsnehmer muss einen jährlichen Erbbauzins zahlen, der
über die Mieteinnahmen refinanziert werden muss. Der Erbbauzins beträgt
(vorbehaltlich einer genauen Wertermittlung) voraussichtlich ca. 60.000 €
pro Jahr, bei
einem Bodenwert von 400 €/m². Hierbei wurde der ermäßigte
Erbbauzinssatz von 3% bei einer sozialen Nutzung des Gebäudes und ein
Grundstücksanteil von 5.000 m² zugrunde gelegt. Die Gesamtgröße des
Grundstückes ist größer, würde aber den Erbbauzins (und in der Folge auch die Mieten) auch unnötig in
die Höhe treiben. Auf die Mietfläche des Gebäudes umgerechnet ergibt
das einen Betrag von knapp über 1,00 € pro Monat und m².

Der Erbbauzins muss im Abstand von 5 Jahren an die Lebenshaltungskosten
angepasst werden. Daraus resultiert dann auch eine leichte Steigerung
der kalkulierten Miete – geschätzte 0,10 €/m² alle 5 Jahre.
2. Die Gebäude (sowohl das Schulgebäude als auch der Pavillon) müssten vom
Erbbaurechtsnehmer erworben werden und der Kaufpreis wäre ebenfalls durch
die Mieteinnahmen zu refinanzieren. Den Preis habe ich anhand
vergleichbarer Fälle
mal mit knapp einer Million € angenommen (vorbehaltlich einer genauen
Wertermittlung). Bei einer Laufzeit von bspw. 35 Jahren errechnet sich
daraus ein monatlich abgezinster Betrag von 5.100 €, was auf die
Gebäudefläche bezogen
ca. 1,10 €/m² monatlich ergibt.
Beide vorgenannten Werte zusammen habe ich mit monatlich 2,20 €/m²
angenommen.
3. Für die Instandhaltung des Hauses können erfahrungsgemäß ein Satz von
0,50 €/m² und als Instandhaltungsrücklage (für die größeren Maßnahmen,
zweiter baulicher Rettungsweg u.ä.) mind. 0,70 €/m² kalkuliert werden und
sind ebenfalls
über die Mieten zu refinanzieren.
4. Für sonstige Kosten, wie bspw. Mietausfallwagnis und Verwaltung habe
ich dann noch 0,10 €/m² angenommen.
Insgesamt errechnet sich daraus eine Kaltmiete von 3,50 €, zu der dann
noch die genannten Betriebs- und Heizkostenvorauszahlungen von 2,80 €/m²,
als ebenfalls durchlaufende Posten hinzukommen.

Der Bezirk muss für alle Gebäude kalkulatorische Kosten an den
Landeshaushalt (Senat) abführen bzw. bezahlen.
Für die Berechnung der kalkulatorischen Gebäudekosten wird der
Wiederbeschaffungswert der Gebäude, nicht jedoch der Verkehrwert zugrunde
gelegt.
Der Wiederbeschaffungswert für die Gebäude der ehem.
Gerhardt-Hauptmann-Schule (Hauptgebäude und Pavillon) beträgt rd. 13,5 Mio
€. Daraus resultierten im Jahr 2012 kalkulatorische Kosten i.H.v. rd.
250.000 €. Dieser Wert ist jährlich leicht schwankend, da bei der
Berechnung ein jährlich neu bestimmter Zinssatz und der sich jährlich
ändernde Baupreisindex zu Grunde gelegt werden.

Mit freundlichen Grüßen

i.A….